Приобретение жилья с помощью так называемых «инвесторов» является крайне рискованным предприятием. Финансовый аналитик Алексей Кричевский предупредил об опасностях таких сделок.
Чаще всего к подобным схемам прибегают граждане, желающие воспользоваться условиями льготной ипотеки, но не имеющие средств на первый взнос. Они ищут людей, готовых оплатить часть стоимости в обмен на обещания будущей прибыли. Однако, как отмечает Кричевский, подобные договоренности сомнительны и нежизнеспособны.
«Это кейс, который нежизнеспособен не с точки зрения финансов, а с точки зрения доверия и юридической чистоты. Очень типичная история, когда где-то появляется один-два примера определенной схемы и ее моментально начинают тиражировать», — объяснил эксперт.
Ключевые риски такой схемы:
- По сути, такая сделка является обычным займом, где недвижимость не может выступать залогом, поскольку она уже находится в обременении у банка.
- Права «инвестора» часто не оформляются надлежащим образом, особенно в условиях льготных программ, таких как семейная ипотека, где участие постороннего лица не предусмотрено.
- Отсутствует ясный механизм погашения кредита, а также правила распределения потенциальной прибыли от сдачи жилья в аренду или его последующей перепродажи.
- Неясно, кто будет нести расходы на ремонт и обустройство квартиры.
- При этом доход самого «инвестора» оказывается весьма скромным: вложив, например, два миллиона рублей и сдавая квартиру через год-два за 60 тысяч рублей в месяц, его годовая доходность не превысит 10 процентов.
Как избежать рисков?
Алексей Кричевский считает, что наиболее безопасным выходом из ситуации станет поэтапный возврат средств. Например, если «инвестор» предоставил два миллиона рублей, то получатель может возвращать по 100 тысяч рублей в течение 30 месяцев. Это увеличит сумму возврата на 50%, но является приемлемой платой за использование чужих средств на протяжении двух с половиной лет.
Важно подчеркнуть: такие договоренности обязательно должны быть оформлены юридически, с участием юриста, и любые полученные доходы должны облагаться налогом.
Также эксперты ранее прогнозировали, что рыночная ипотека станет более доступной к концу 2026 года, когда ключевая ставка Центрального банка снизится до 10 процентов, а ставки по ипотечным кредитам — до 12-13 процентов.
